空き家活用の達人

活用方針を決めるにあたって、４つの選択肢があることを示しました。

①家具付き賃貸・売却
②民泊・カフェ・集会所・介護等
③賃貸・売却
④維持管理
です。

「③賃貸・売却」に関して、そのメリット・デメリットを示したいと思います。

まずは、「④維持管理」と比べると、収入が入ってくるのが最大のメリットです。

もちろん、他の選択肢と比較するためにはある期間の収支を比較しなければいけません。

賃貸のモデルケース（地方都市の古い戸建て住宅を想定）として、
・空き家を賃貸に出すためのリフォーム費用、清掃費用・・・▲75万円
・賃料・・・月5万円、5年で300万円
・費用（固定資産税、修繕費）・・・年▲15万円、5年で▲75万円
・5年収支・・・150万円のプラス

これはうまくいったほうだとお考えください。

実際は、
・リフォーム費用や修繕費用がもっとかかるリスク
・入居者が決まらない・すぐ退去してしまう空室リスク
などがあります。

特に水回りが老朽化している場合などは数百万円単位でリフォーム費用がかかる場合がありますので注意が必要です。

上記と同じ地方都市の古い戸建てを想定して、住宅を売却する場合のモデルケースとしては、
・土地建物を売却・・・500万円（※面積と相場次第です。建物は古いので価格ゼロ査定、実質土地代のみ）
・測量・・・▲30万円
・清掃・・・▲20万円
・収支・・・450万円のプラス

これもうまくいった場合と考えたほうが良いです。

実際は、
・解体費用の全部または一部を負担（値引き）するリスク
・購入者が決まらないリスク
などがあります。

賃貸のメリットを整理すると
・安定収入が入る
・年間の維持費用が安く済む（入居者が草刈り、自治会費などを負担するため）
・売却の判断を先延ばしにできる

一方で賃貸のデメリットは、
・リフォーム費用・修繕費用がかさむと収支が悪化する
・入居者がいる間は売却はしづらい
・空室リスクがある

売却のメリットは、
・売却収入が入る（すぐ現金化）
・手離れ（手間がなくなり心理面でも負担から解放）

売却のデメリットは、
・解体費用の負担を背負うリスクがある
・買い手が決まらないリスクがある

いずれもデメリットはあるものの、「④維持管理」をし続けるよりは、収支がプラスの可能性が大です。

まずは、築古の住宅の場合は、売却が第一選択、売れない場合に賃貸といった作戦が一般的でしょうか。

参考までに、売却の場合、古い建物であっても買い手が決まるまでは解体しないのが得策です。適切な維持管理されている建物が建っていれば、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1（いずれも200㎡までの部分）に軽減されます。

「面倒くさい」、「関係者で会う機会がない」、「関係者の意見がまとまらない」、「惰性で、なんとなく」という経緯で維持管理をし続けるのはあまり得策ではないです。

いずれ高く売れれば元が取れるでしょ？という声も耳にしますが、

人口減少社会に突入している日本において、都市部の一部を除いては、徐々に地価が下がる傾向にあることも、「④維持管理」を長く続けることの意味が希薄化する要因です。

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