空き家活用の達人

実家の空き家を売却した場合、いくらくらいになるのかわかりますか？

実は、不動産屋さんに丸投げする前に知る方法があるのです。

今はネットですべて調べることができるから、遠い田舎の地価も10分あればわかってしまいます。

そのために、土地の価格は４つあり、地価の求め方も４つある、というお話です。
１）地価公示価格
２）相続税路線価
３）固定資産税路線価
４）相場・実勢価格

１）地価公示価格

国土交通省が全国に定めた地点を対象に、毎年1月1日時点における地価が3月中旬頃に発表されます。

公示地価とも呼ばれます。

４つの地価の基本となる価格なので、この価格が100です。

具体的には、不動産鑑定評価、公共用地の取得価格の基準、相続税評価や固定資産税評価の際の目安などで活用されています。

標準地数は2万6000地点（平成30年）

「全国地価マップ」で確認することができます。
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

□で公示地点、△で調査地点が表示されています。

調べたい土地の近くの地価を参考にしますが、地点がそう多くはないので、そのまま使えることはそうないでしょう。

２）相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税の算定に用いられる基準価格です。

道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの土地の評価額を示す指標です。

ちなみに、単に「路線価」という場合は、この相続税路線価を指すのが一般的。

相続税路線価は国税庁が決定します。

評価基準日は1月1日。

相続税路線価は公示地価の80%が目安です。

「全国地価マップ」で確認することができます。
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

2500分の1より大きな地図にすると、前面道路に㎡単価（千円単位）が表示されます。

難点は都会の道路、地方都市でも都心の道路しかでていないことです。

３）固定資産税路線価

固定資産税路線価は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に用いられる基準価格です。

道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの土地の評価額を示す指標です。

固定資産税路線価は各市町村が決定します。

評価基準日は1月1日で、3月31日までに算定し、その後すみやかに発表されます。

固定資産税路線価は原則として3年ごとに見直されます。

固定資産税路線価は公示地価の60%～70％が目安です。

正確には、60％の地域・自治体と70％の地域・自治体にわかれますので、公示地価と固定資産税路線価の両方がわかる地点から割り出します。

「全国地価マップ」で確認することができます。
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

2500分の1より大きな地図にすると、都会であれば、前面道路に㎡単価（円単位）が表示されますし、田舎であれば周辺の赤い丸の地点の価格を参考にできます。

４）相場・実勢価格

相場・実勢価格は個別性が高いのですが、平均すると公示地価の110％前後と言われます。

スーモなどの不動産情報サイトで類似事例を調べることできます。

より網羅的に成約事例を調べる方法があります。

「土地総合情報システム」で過去10年くらい遡って、エリアの取引事例を検索できます。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

最寄駅：距離（分）
取引価格（総額）
坪単価
面積（㎡）
取引価格（㎡単価）
土地の形状
などがわかります。

より似ている取引事例から、価格を推定します。

難点は地区名までしかわからない点です。

さて、実際に使い勝手が良いのはでの方法でしょうか？

実用には、３）固定資産税路線価から逆算する方法、４）相場・実勢価格を調べる方法が便利ではないかと思います。